Simulateur Fiscalité Immobilière — Analyse Patrimoniale

Profil fiscal du foyer

Situation familiale

Nombre de parts fiscales

Revenus nets imposables (€/an)

Tranche marginale d'imposition

Assujetti à l'IFI ?

Objectif patrimonial principal

Données d'acquisition

Prix d'acquisition (€)

Frais de notaire (€)

Montant travaux (€)

Apport personnel (€)

Taux d'emprunt (%)

Durée du crédit (ans)

Exploitation locative

Loyer brut annuel (€)

Charges annuelles (€)

Valeur mobilier meublé (€)

Horizon de détention (ans)

Synthèse du financement

Mensualité crédit

—

par mois

Coût total intérêts

—

sur la durée

Investissement total

—

prix + notaire + travaux

Rendement brut

—

loyer / prix d'achat

Phase de détention — Comparatif annuel

Micro-foncier (si loyers ≤ 15 000 €/an)

Loyer brut annuel—

Abattement forfaitaire 30%—

Revenu foncier imposable—

Impôt sur le revenu (TMI)—

Prélèvements sociaux 17,2%—

Annuité de remboursement—

Flux net annuel—

Régime réel foncier

Loyer brut annuel—

Charges déductibles—

Intérêts d'emprunt (moy.)—

Revenu net foncier—

Déficit foncier imputable—

Impôt sur le revenu (TMI)—

Prélèvements sociaux 17,2%—

Annuité de remboursement—

Flux net annuel—

Micro-BIC (si recettes ≤ 77 700 €/an)

Recettes locatives brutes—

Abattement forfaitaire 50%—

Bénéfice imposable—

Impôt sur le revenu (TMI)—

Prélèvements sociaux 17,2%—

Annuité de remboursement—

Flux net annuel—

Régime réel BIC — LMNP

Recettes locatives brutes—

Charges réelles—

Amort. bien (2,5% / an)—

Amort. mobilier (20% / an)—

Intérêts d'emprunt (moy.)—

Résultat BIC—

Impôt sur le revenu (TMI)—

Prélèvements sociaux 17,2%—

Annuité de remboursement—

Flux net annuel—

SCI à l'IR — translucidité fiscale

Loyer brut annuel—

Charges + intérêts—

Revenu net foncier / associé—

IR + PS (foyer)—

Annuité de remboursement—

Flux net annuel—

SCI à l'IR : transparence fiscale totale. Les revenus remontent dans la catégorie des revenus fonciers des associés au prorata de leurs parts. Pas d'amortissement. Plus-value des particuliers à la cession.

Avantages : démembrement facilité, transmission optimisée, souplesse statutaire.

Inconvénients : fiscalité identique à la détention en direct, pas d'économie par amortissement, obligation de tenue de comptabilité.

SCI à l'IS — opacité fiscale

Loyer brut annuel—

Charges déductibles—

Amortissement bien (2,5%)—

Intérêts d'emprunt (moy.)—

Résultat fiscal IS—

IS (15% ou 25%)—

Annuité de remboursement—

Résultat net société—

SCI à l'IS : opacité fiscale, amortissement du bien possible. Permet de cumuler des réserves dans la société sans imposition personnelle immédiate.

Avantages : amortissement réducteur de l'IS, capitalisation en société, taux IS réduit à 15% jusqu'à 42 500 €.

Attention : plus-value professionnelle à la cession (réintégration des amortissements). Distribution = double imposition IS + flat tax 30%. IFI : valeur des parts imposable.

Phase de cession — Fiscalité à la sortie

Plus-value brute estimée

Prix de cession estimé (+2%/an)—

Prix de revient (achat+notaire+trvx)—

Plus-value brute—

Location nue — PV des particuliers

Abattement IR applicable—

Abattement PS applicable—

Taxe PV totale—

Net encaissé après cession—

LMNP réel — Réforme 15/02/2025

Amortissements cumulés réintégrés—

PV après réintégration amort.—

Taxe PV totale—

Net encaissé après cession—

—

Phase de transmission

Transmission en direct (donation / succession)

Valeur taxable (VVM)—

Abattement enfant (100 000 €)100 000 €

Base taxable résiduelle—

Droits estimés (barème)—

Optimisations possibles :

• SCI à l'IR : donation de parts avec décote de valorisation (15–25%), démembrement usufruit/nue-propriété, transmission progressive.

• Démembrement : donation de nue-propriété, l'usufruitier perçoit les revenus. Réunion au décès sans droits supplémentaires.

• Assurance-vie : capitaliser la trésorerie dans un contrat AV pour bénéficier du régime favorable (abattement 152 500 € par bénéficiaire).

• Renouvellement de l'abattement tous les 15 ans.

Scoring patrimonial — Recommandation

Location nue

—

Fiscalité annuelle

—

Flux net trésorerie

—

Fiscalité à la cession

—

Optimisation transmission

—

Simplicité de gestion

—

Score global —

Location meublée (LMNP réel)

—

Fiscalité annuelle

—

Flux net trésorerie

—

Fiscalité à la cession

—

Optimisation transmission

—

Simplicité de gestion

—

Score global —

Recommandation patrimoniale personnalisée

—

Simulation établie sur la base des données saisies et de la fiscalité applicable en France en 2025, incluant la réforme du 15 février 2025 relative à la réintégration des amortissements LMNP dans le calcul de la plus-value immobilière. Les calculs sont indicatifs et reposent sur des hypothèses simplificatrices (taux d'amortissement du bâti à 2,5%, revalorisation du bien à +2%/an, taux de prélèvements sociaux à 17,2%). Cette simulation ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé et ne se substitue pas à une consultation auprès d'un gestionnaire de patrimoine, d'un expert-comptable ou d'un notaire.